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Prenons Stéphane et Isabelle, associés d’un cabinet de conseil en organisation à Boulogne-Billancourt. Il y a six ans, ils ont créé une société civile immobilière pour acheter un trois-pièces près du parc de Billancourt, loué 1 350 euros par mois. Au moment de la création, un ami d’enfance de Stéphane est entré au capital avec dix pour cent des parts, pour boucler le financement. Depuis février, le locataire ne paie plus. Habitués à piloter une entreprise, les deux dirigeants pensent connaître la marche à suivre : relance, commandement, tribunal. Ils découvrent qu’une règle qu’ils n’avaient jamais remarquée change tout leur calendrier, et qu’elle tient à la composition de leur SCI.
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Une SCI familiale n’est pas une SCI comme les autres
La loi du 6 juillet 1989 distingue deux familles de bailleurs. D’un côté, les personnes physiques et les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, que la pratique appelle SCI familiales. De l’autre, toutes les autres personnes morales : sociétés commerciales, foncières, mais aussi SCI dont un associé n’appartient pas à la famille. Avec l’ami d’enfance au capital, la SCI de Stéphane et Isabelle bascule dans la seconde catégorie, alors même qu’elle ne possède qu’un seul appartement.
Cette distinction joue dès la signature du bail. Un bailleur personne morale autre qu’une SCI familiale ne peut exiger une caution que si elle est apportée par l’un des organismes dont la liste est fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. La caution des parents d’un jeune salarié, si courante entre particuliers, lui est donc fermée. Beaucoup de SCI l’ignorent, et découvrent au premier impayé que l’acte de cautionnement qu’elles avaient fait signer ne vaut rien.
Deux mois de plus avant de pouvoir assigner
La différence la plus lourde apparaît au moment de saisir le juge. Pour un bailleur particulier ou une SCI familiale, le commandement de payer est signalé par le commissaire de justice à la commission de prévention des expulsions lorsque l’impayé atteint deux mois ou deux fois le loyer hors charges, et la procédure suit son cours. Pour les autres personnes morales, l’article 24 de la loi impose une étape supplémentaire : l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ne peut être délivrée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de cette commission, sous peine d’irrecevabilité. La saisine est réputée faite lorsque l’impayé a été préalablement signalé à l’organisme qui verse les aides au logement.
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Pour Stéphane et Isabelle, cela signifie qu’il faut saisir la commission le plus tôt possible, dès que l’impayé s’installe, plutôt qu’après l’échec du commandement. Une SCI qui attend la fin des six semaines du commandement pour s’en préoccuper ajoute deux mois pleins à sa procédure. Viennent ensuite les étapes communes à tous les bailleurs : l’assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, puis le jugement, qui peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans s’il a repris le paiement du loyer courant et peut régler sa dette.
Gérer la SCI comme une entreprise, jusque dans le contentieux
Une SCI reste une société : elle agit par son gérant, dans les limites de ses statuts, et elle doit pouvoir justifier de chaque décision. Les dirigeants qui tiennent la comptabilité de leur SCI avec la même rigueur que celle de leur cabinet ont un avantage net : décompte de la dette à jour, relances datées, bail et avenants classés. Reste à savoir s’ils peuvent conduire seuls la procédure devant le juge, ou s’il leur faut être représentés ; la réponse dépend de la procédure engagée, et elle est détaillée dans la question de la représentation devant le juge pour récupérer des loyers impayés.
La leçon vaut au-delà de ce dossier. Au moment de créer une SCI, faire entrer un tiers au capital pour faciliter le financement a des conséquences que les statuts ne disent pas : moins de garanties possibles à la location, et un calendrier allongé en cas d’impayé. Pour un logement situé à Boulogne-Billancourt, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les délais de procédure à prévoir. Stéphane et Isabelle ont saisi la commission dès le mois de mars ; leur audience est fixée avant l’été.